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《民法典》知识问答之物权编

  江西柴桑律师事务所律师 李小磊

  1、《民法典》的物权编管什么?

  答:管物的归属和利用的民事关系,例如房屋所有权、土地使用权、相邻关系等。

  法律依据:《民法典》第205条。

  2、是不是所有的物权都必须登记?

  答:不是。国家所有的自然资源,所有权可以不登记。例如矿产。

  法律依据:《民法典》第209条第2款。

  3、小明在江西省德安县城购买了某小区的二手房,签订合同后,小明想去办理不动产过户登记,请问小明应该到哪里去办理过户登记?

  答:不动产过户登记由该不动产所在地的登记机构办理。因此,小明应当到德安县不动产登记局办理过户登记。

  法律依据:《民法典》第210条。

  4、小华最近在小区散步遇见一位长得英俊不凡的先生,双方碰见的次数多了,知道彼此都是小区住户,会点头致意。某天小华突然好奇想知道那位英俊先生家底怎样,想去不动产登记局查询他的房产登记信息,请问可以吗?

  答:不可以。法律规定权利人、利害关系人可以查询不动产登记资料,而小华既不是权利人,也不是利害关系人,不能因一时的好奇心就去查询别人的不动产登记资料。

  法律依据:《民法典》第218条。

  5、2020年7月3日,柴桑区不动产登记局来了一位自称王丽的女士和一位自称刘荣的先生,两人称来办理柴桑区沿河北路104号1栋1单元201室的房屋买卖过户,带了房产证原件、二手房买卖合同(合同上写明卖方为王丽,买方为刘荣),但这位自称王丽的女士只带了名为王丽的身份证复印件,称原件昨天不小心丢失了,还没来得及补办,请不动产登记局的人通融一下,先帮忙办了过户登记手续。请问下此时柴桑区不动产登记局的工作人员能直接为两人办理过户手续吗?

  答:不可以。法律规定登记机构应当履行职责查验申请人的必要材料,因此必须查看王丽的身份证原件,以防出现冒名顶替。

  法律依据:《民法典》第212条。

  6、儿子马上要上中学了,为了方便照顾孩子上学,爸爸刘鹏想在儿子将要就读的二中旁边的实华小区买一套80平方米左右的住宅房。刘鹏在微信朋友圈发布了这条求购消息。不久,刘鹏接到一个叫李林的先生的电话,称自己有一套二中旁边的实华小区的二手房。双方约在了茶楼面谈,李林带来了一本房产证复印件,上面写的是所有权人李林。刘鹏在面谈中询问李林房屋是不是还有其他权利人?李林说是自己一个人的。之后刘鹏为了保险起见,约李林一起去房产局查询该房屋的档案,结果查询不动产登记簿上显示该房屋是李林和赵美二人共同共有,且有抵押贷款。请问下该房屋的物权到底应以哪个为准?

  答:应当以房产局的不动产登记簿为准。法律有规定,房产证书记载的事项如果与不动产登记簿不一致的,以不动产登记簿为准。

  后续:原来这套房屋是李林和赵美婚姻存续期间买的,虽然房产证上只写了李林一个人的名字,但是属于夫妻共有财产,因此在不动产登记簿上记载了李林和赵美二人共同共有。去年8月12日李林和赵美夫妻感情破裂协议离婚了,当时因为房屋还有贷款没还完,双方对房屋还没有分割处理,因此还在二人名下。现在李林得知赵美又找到了新的对象,心里不服气,就想悄悄把这房屋卖掉。

  法律依据:《民法典》第217条。

  7、不动产登记费是根据不动产面积大小或者总价高低来按比例收取的吗?

  答:不是的。不动产登记费是按件收取的,一般金额很低,大多是1000元以下,有的项目登记费只收10元。还有的登记费免收,例如预告登记,不收登记费。

  8、2019年10月5日,小强在浔阳区将自己的一辆北京现代小汽车出售给小松,双方签订了一份《车辆买卖协议》,小松在签订协议当日支付了全部购车款3万元,本来约定了3日后来提车,但第二天因小松远在北京的父亲突发重病入院,小松急忙赶去了北京,车子也没来得及提走,还在小强家车库里放着,也未办理过户手续。

  2019年10月10日,小强又以更高的价格4万元将该辆小车出售给了小成,小成不知道此车之前还卖一次,查看了汽车行驶证的确在小强名下,所有权人登记为小强,于是支付了4万元给小强,当日双方办理了过户手续,该辆小车登记到了名下,并且,当天小成即把车开走了。小松在2019年11月1日得知后,要求小成把车辆交给自己,但小成不同意,双方发生争执,请问:该辆小车的物权应归谁?

  答:该车应当归小成所有。因为机动车属于特殊动产,其物权的转让,未经登记,不得对抗善意第三人。

  法律依据:《民法典》第225条。

  9、小高夫妻长年在外打工,家中宅基地上自建的一栋200平方米的小楼和院子的杂物间一直空着(门虚掩,没锁)。邻居小刘是做木匠的,2018年夏天,小刘做了100套桌椅,家里堆不下了,就直接自行放到了小高的院子里的杂物间。

  2018年国庆节期间小高因姑婆过世回家,发现小刘的桌椅放到了自己家的杂物间,非常生气,责问小刘,并要求小刘立即搬走。结果小刘脾气很冲,说小高真小气,闲着也是闲着,放一下又不会死人。双方发生冲突,小高于是向法院起诉了。

  请问:1小刘的行为是否侵害了小高的物权?2如果是,小高能否要求小刘将桌椅搬走恢复杂物间原状?

  答:1小刘的行为是明显的物权侵权行为。因为该杂物间是小高夫妻俩在自己合法拥有的宅基地上建造的,小高才是杂物间的所有人,物权归小高夫妻。小刘未经小高同意擅自开门放桌椅到杂物间里,侵害了小高的物权,是违法行为。2、小高有权要求小刘立即将侵占的杂物间恢复原状,因为小高是无权占有。

  法律依据:《民法典》第231条、第233条、第235条、第237条。

  (审核:九江学院政法学院博士 汪旭鹏)

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