以“开门修法”推动物业管理回归服务本源

　　本报记者黄梦如
　　小区是城市治理的“最小单元”，物业管理则是连接民生福祉与基层治理的关键纽带。推开九江一个个居民小区的大门，那些藏在楼道保洁、电梯运维、公共收益里的民生期盼，最终都化作了《九江市物业管理条例》修改的字字考量。3月26日，省十四届人大常委会第二十二次会议审查批准了《九江市人大常委会关于修改〈九江市物业管理条例〉的决定》。此次修改扎根民意土壤、破解治理堵点，既回应广大业主的心声诉求，也兼顾物业行业的发展困境，以法治力量厘清权利边界、激活治理活力，让小区治理更显公平温度，让物业行业回归服务本源。

　　开门纳谏：破除自治壁垒，保障业主权利
　　业主参与小区自治、参选业委会成员，是业主基本民主权利的直接体现，也是基层治理民主化的重要抓手。原条例规定，缴纳物业费是参选业主委员会成员的条件之一，这一条款在实际执行过程中，催生了诸多治理矛盾，也成为不少业主参与小区自治的无形门槛。
　　柴桑区某小区业主陈先生，就曾深受这一条款困扰。自家房屋出现渗漏问题后，他多次向小区物业服务企业报修，可物业始终推诿拖延，问题迟迟得不到整改。为维护自身合法权益，陈先生暂缓缴纳物业费，希望以此推动物业履行服务职责，可没想到，这份合理的维权诉求，却让他失去了参选业委会成员的资格。“我不是恶意欠费，只是想让物业把该做的服务做到位，想参选业委会成员，和其他业主一起推动解决小区问题，却连参选的资格都没有。”谈及过往经历，陈先生满是无奈。同时，浔阳区住建局和人民路街道也反映，该条款挫伤业主参与小区公共事务积极性，影响业委会换届与小区自治推进。
　　在市人大常委会前期开门立法、多方调研过程中，类似的诉求接连涌现。诸多业主因物业服务不达标、权责纠纷等非主观原因暂缓缴费，并非恶意拖欠物业费，却被一 刀切剥夺参选资格，既挫伤了业主参与小区自治的积极性，也让业委会难以真正代表全体业主民意，更违背了保障业主民主政治权利的初衷。立法调研组深入研判、多方论证后明确，物业费缴纳属于业主与物业企业之间的民事履约纠纷，而业委会参选资格关乎业主基本民主权利，二者不能简单捆绑、一概而论。
　　基于此，条例专门删除“欠缴物业费不得参选业委会成员”的资格限制条款，彻底破除不合理自治门槛。这一修改，厘清了民事纠纷与民主权利的边界，充分保障业主参与小区公共事务管理的合法权利，让每一位业主都能公平行使选举权与被选举权，真正参与到小区治理决策中，筑牢小区民主自治的民意根基，让基层治理更具公平性与公信力。

　　松绑减负：取消保修金制度，激活行业活力
　　良法既要守护民生，也要赋能行业。此次条例修改，在聚焦民生诉求的同时，精准破解物业企业发展困境，专门删除物业质量保修金相关条款，全面取消住宅质量保修金制度，用务实举措为企业松绑减负，这也是九江优化营商环境、助力物业行业健康发展的关键举措。
　　“以往每个新建项目，都要按照规定足额缴存物业质量保修金，一笔资金长期封存、闲置，少则几十万元、多则上百万元，直接占用了企业流动资金，加大了运营压力，也制约了服务品质提升”，一家本地企业负责人坦言，原有保修金制度下，企业大量资金被长期占用，周转压力大，原本可用于提升服务、完善设施的资金，只能闲置在专用账户，企业有心优化服务，却受限于资金压力难以落地。
　　在立法调研过程中，多家建设单位、物业企业纷纷反映，物业质量保修金缴存期限长、资金盘活难，加重了企业运营负担，尤其对中小物业企业而言，资金压力直接影响服务投入。此次修法，充分吸纳企业合理诉求，结合上级优化营商环境相关要求，删除相关条款，全面取消物业质量保修金制度，彻底释放企业闲置资金。
　　市人大常委会法工委负责人说：“取消物业质量保修金制度，既契合法治建设要求、优化行业营商环境，也让企业卸下包袱、轻装上阵，倒逼企业专注服务品质提升，实现民生保障与行业发展的双向共赢。”“该制度取消后，企业积压的资金得以盘活，能把更多精力、更多资金投入日常服务、设施运维上，不用再被闲置资金束缚手脚，我们能更专心地做好服务、回馈业主”，该企业负责人也称。

　　监督实施：紧盯服务本质，促进良法善治
　　市人大常委会以修法为牵引，同步强化法规实施的监督工作，围绕条例中“物业服务质价相符”的核心要求，组织部分市人大常委会委员、市人大代表深入各县（市、区）的物业小区开展调研督查，收集物业费定价、服务标准落实等诉求，推动住建等部门出台配套监管举措，让法规制度转化为行业实际遵循。
　　前不久，濂溪区戛纳小镇小区物业服务公司联合社区发布公告，明确将小区原一期、二期的差异化物业费统一下调，停车费也同步进行下调，收获了小区居民的一片点赞。该小区是濂溪区物业“提质降费”的第4个小区，此前，南山名苑、联信大厦、尚东国际（君悦府）3个物业小区已陆续完成物业费及停车费下调。通过精准治理推动小区物业服务“质价相符”，该区已累计惠及居民2000余户，每年可为居民共计节省开支50余万元。
　　濂溪区物业领域的“提质降费”实践，正是对条例“质价相符”要求的生动回应。家住八里湖新区某小区的李女士说：“服务不打折，价格还能降，这是双赢。希望我们小区物业也能主动与业主沟通，落实好条例要求。”
　　以监管“硬手段”同步护航，庐山市住建局针对金枫花园小区物业公共收益数据失真问题，开出九江物业领域首张8000元罚单，同步审计全市小区公共收益台账，规范公共收益13.9万元，整改账目不清等问题6个，业主知情权、监督权得到切实保障。就在同一时间，为推动条例落地、规范行业发展，九江面向社会公开征集物业服务领域5类突出问题线索，涵盖质价不符、侵占公共收益、维修资金管理不规范等，公布全市各县（市、区）投诉举报渠道，明确对违法违规行为依法严肃处理。这一举措与条例修改形成呼应，以常态化监管让法规的刚性约束转化为基层治理效能，推动九江物业行业从“管理”向“服务”深度转型。
　　从保障业主自治权利到解绑企业资金包袱，从规范制度执行到联动民生政策，每一次立法活动都直击痛点、贴合需求、回应关切，为城市精细化服务、基层现代化治理注入持久动力，真正让方寸小区成为浔城百姓幸福生活的生动写照。