江西顺合律师事务所 叶双湖

　　一、第十四章租赁合同重点法条解读

　　《民法典》保留了原《合同法》中租赁合同章节中的相关条款，同时就居住权问题进行细化并编撰成独立章节，就租赁物正常使用损耗是否需要赔偿、维修费用谁承担、期满续租等问题进一步明确，增加了可操作性。重点法条如下：

　　1.租赁物正常使用一段时间后，如发生损耗，是否需要赔偿？

　　答：不需要。《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。正常使用租赁物产生了损耗是不需要赔偿的。

　　2.承租人使用租赁物期间如需维修，由谁承担维修义务？谁付款？

　　答：出租人。根据《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。除承租人过错外，出租人需负担维修义务，如出租人不愿负担，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 

　　3.租赁期间出租人将租赁物卖给第三方的，承租人还能否继续使用租赁物？

　　答：“买卖不破租赁”。根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权（如买卖、赠与等）变动的，不影响租赁合同的效力，承租人还可继续使用租赁物。

　　4.租赁期满后，承租人还想继续租赁，应该如何处理？

　　答：根据《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　二、第十五章融资租赁合同重点法条解读

　　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。《民法典》中明确了虚构租赁物订立的融资租赁合同无效及租赁期满后租赁物所有权问题，列举了承租人有权拒绝受领标的物的情形，维护了大型设备融资租赁过程中的承租人的权益。重点法条如下：

　　1.出卖人不向承租人交付标的物，应该如何处理？

　　答：拒绝接受标的物。根据《民法典》第七百四十条规定，出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

　　2.承租人不按时支付租金怎么办？

　　答：欠付租金时，出租人可要求支付全部租金或者要求收回租赁物。根据《民法典》第七百五十二条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

　　三、第十六章保理合同重点法条解读 

　　保理合同是应收账款债权人将现有的或者将有的应收账款转让给保理人，保理人提供资金融通、应收账款管理或者催收、应收账款债务人付款担保等服务的合同。此章为《民法典》的创新，就债权人如何通过第三方有效合法保障债权实现做出了制度上的创新，也为解决日益突出的还款难问题做出了贡献。重点法条如下：

　　1.保理人应当如何表明自己的身份？

　　答：附上必要凭证，如保理人的身份证件等。根据《民法典》第七百六十四条规定，保理人向应收账款债务人发出应收账款转让通知的，应当表明保理人身份并附有必要凭证。

　　2.同一笔应收账款订立了多个保理合同怎么办？

　　答：根据《民法典》第七百六十八条规定，应收账款债权人就同一应收账款订立多个保理合同，致使多个保理人主张权利的，已经登记的先于未登记的取得应收账款；均已经登记的，按照登记时间的先后顺序取得应收账款；均未登记的，由最先到达应收账款债务人的转让通知中载明的保理人取得应收账款；既未登记也未通知的，按照保理融资款或者服务报酬的比例取得应收账款。 

　　四、第十七章承揽合同重点法条解读

　　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。《民法典》明确了定作人行使任意解除权的时间节点，对定作人的权利予以限缩，有效保障了承揽人的合法权益。重点法条如下：

　　1.承揽人是不是必须亲自完成工作？

　　答：是的，根据《民法典》第七百七十二条规定，承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但是当事人另有约定的除外。承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。

　　2.承揽人可不可以找人帮忙打打下手、做点辅助性的事情？

　　答：可以。根据《民法典》第七百七十三条规定，承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。

　　3.定做人应当何时支付报酬？

　　答：按照约定期限或在交付成果时支付。根据《民法典》第七百八十二条规定，定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。

　　4.定做人不付报酬，承揽人怎么办？

　　答：承揽人可拒绝交付或留置工作成果，根据《民法典》第七百八十三条规定，定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付，但是当事人另有约定的除外。

　　5.定做人可否中途解除合同？

　　答：可以，造成承揽人损失的需赔偿。根据《民法典》第七百八十七条规定，定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同，但是定做人的行为造成承揽人损失的，应当赔偿损失。 

　　五、第十八章建设工程合同重点法条解读

　　建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。《民法典》吸纳了相关司法解释关于建设工程施工合同无效时如何处理的规定，将相关司法解释的规定上升到法律层面，极大地保护了施工单位的利益，间接保障了农民工工资的按时支付。同时《民法典》还确定了因发包人过错导致实际施工量增加时支付工程款的原则，保护了施工单位的利益。重点法条如下：

　　1.施工合同主要包括哪些内容？

　　答：《民法典》第七百九十五条规定，施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。

　　2.何时支付工程款？工程什么时候交付使用？

　　答：验收合格后按照约定及时支付并交付工程。建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　3.工程质量不合格怎么办？

　　答：无偿修理或者返工、改建，根据《民法典》第八百零一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

　　4.因发包人原因导致工程中途停工怎么办？

　　答：发包人采取措施弥补，赔偿相应损失，承担费用。根据《民法典》第八百零四条规定，因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。

　　5.因发包人原因导致实际施工量与设计不同怎么办？

　　答：按照实际情况增加费用，根据《民法典》第八百零五条规定， 因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。

　　6.发包人不按时支付工程款怎么办？

　　答：就工程折价或拍卖，且承包人就工程价款享有优先受偿权。根据《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

　　（审核：九江学院政法学院博士 汪旭鹏）